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부동산을 살 때는 단순히 매매가만 보고 계약을 결정하면 안 됩니다. 특히 취득세 중과세 대상이 되는 경우에는 기본 세율보다 훨씬 높은 세금을 내야 할 수 있기 때문입니다. 모르고 계약했다가 세금이 몇 배나 더 붙는 경우도 실제로 많이 발생합니다. 부동산을 구입하기 전에 ‘나는 중과세 대상일까?’를 꼭 한번 확인해보셔야, 예상치 못한 세금 폭탄을 피할 수 있습니다.
취득세 중과세대상 무엇인가?
우리가 집을 사거나 땅을 사는 것처럼 부동산을 취득할 때 발생하는 세금이 바로 취득세입니다. 이 세금은 국가세가 아닌 지방세로 분류되며, 각 지방자치단체에 납부하게 됩니다. 주택을 매매해서 취득하는 경우뿐만 아니라, 증여, 상속, 교환, 신축 등 어떤 방식으로 부동산을 얻게 되든지 간에
취득세는 피할 수 없습니다. 보통 1주택자나 실수요자라면 취득세율이 1%에서 3% 수준으로 비교적 낮게 적용되지만, 다주택자나 법인 명의의 주택 구입, 혹은 조정대상지역 내 주택 매입과 같이 특정 조건에 해당할 경우 기본보다 훨씬 높은 세율이 적용되며, 이를 ‘취득세 중과세’라고 부릅니다.
취득세 중과세대상 왜 중과되나요?
정부가 취득세를 중과하는 이유는 명확합니다. 투기 목적의 부동산 거래를 막고, 실수요자 중심의 시장을 만들기 위해서입니다. 최근 몇 년 사이 부동산 가격이 급등하면서 다주택자나 법인들이 투자 수단으로 주택을 대거 매입한 사례가 많았고, 그 결과로 서민들의 내 집 마련이 점점 더 어려워졌습니다.
이러한 현상을 억제하기 위해, 2020년 7월부터는 다주택자와 법인에 대해 매우 높은 취득세율을 적용하고 있습니다. 중과세 제도가 도입되면서, 일부 대상자들은 최대 12%의 취득세를 부담하게 되었습니다.
취득세 중과세대상 중과 대상자
취득세 중과 대상은 크게 두 가지로 나뉩니다. 하나는 법인이 주택을 사는 경우, 다른 하나는 개인이 주택을 두 채 이상 가지고 있는 경우입니다.
법인이 주택을 매입하면 무조건 12% 세율
법인의 경우는 아주 단순합니다. 주택을 몇 채 사든, 어느 지역이든 상관없이 무조건 12%의 세율이 적용됩니다. 예를 들어 법인이 시세 5억 원짜리 아파트를 한 채 구입하면, 취득세만 무려 6천만 원에 달하게 됩니다. 법인 투자 목적의 주택 매입을 정부가 강하게 제한하고 있기 때문에, 법인 명의로 부동산을 살 계획이 있다면 세금 문제를 반드시 따져봐야 합니다.
개인의 경우는 주택 수와 지역이 기준
개인의 경우는 조금 더 복잡합니다. 기준은 현재 본인이 소유한 주택 수와 구입하려는 주택의 위치(조정대상지역 여부)입니다.
- 조정대상지역에서 주택을 구입하는 경우에는
→ 기존에 집이 1채 이상이면 2주택부터 중과세가 적용됩니다. - 비조정지역에서 주택을 사는 경우에는
→ 기존에 2채를 가지고 있고, 새로 1채를 추가로 취득할 때(즉, 3주택 이상일 때) 중과세가 적용됩니다.
즉, 지역에 따라 중과 조건이 달라지는 셈이므로, 집을 사기 전에 현재 주택 보유 수와 지역 요건을 꼭 확인해보셔야 합니다.
취득세 중과세대상 주택 수 계산
"나는 한 채밖에 없는데 왜 중과세가 적용되죠?"
이런 질문이 의외로 많습니다. 그 이유는 주택 수를 단순히 등기된 주택만 가지고 계산하지 않기 때문입니다. 분양권, 입주권, 오피스텔, 상속받은 주택 등도 조건에 따라 주택 수에 포함될 수 있어요.
분양권·입주권도 주택으로 본다
아직 입주하지 않았다고 해도, 분양권이나 입주권을 갖고 있다면 그 자체로 주택을 보유한 것으로 간주됩니다. 예를 들어 현재 거주 중인 집이 한 채 있고, 분양권을 하나 갖고 있다면 정부는 그 사람을 2주택자로 판단해 중과세율을 적용할 수 있습니다.
오피스텔은 주거용이면 포함
오피스텔은 원래 업무용으로 분류되지만, 실제로 주거용으로 쓰고 있거나 주거용 기준으로 재산세가 나오는 경우, 이 역시 주택 수에 포함됩니다. 즉, 등기상 상가는 아니지만 실제로 살고 있는 오피스텔이 있다면 그것도 주택으로 취급된다는 점, 꼭 기억하세요.
상속받은 주택은 일정 기간 제외
상속으로 받은 주택은 조금 다릅니다. 상속받은 지 5년 이내라면 주택 수에 포함되지 않지만, 5년이 지나면 다시 포함되기 때문에 장기적으로는 중과세 영향을 줄 수 있습니다.
취득세 중과세대상 공동명의 주택 계산
요즘은 부부 공동명의로 집을 구입하는 경우가 많습니다. 이 경우 주택 수는 누구와 공동명의를 했느냐에 따라 달라집니다.
- 부부처럼 같은 세대라면, 공동명의여도 1주택으로 간주합니다.
- 반대로 자녀나 부모 등 다른 세대와 공동명의일 경우,
각각 1주택을 가진 것으로 계산됩니다.
예를 들어 부모와 자녀가 공동명의로 집을 구매했다면, 자녀도 주택을 소유한 것으로 간주돼 향후 주택을 더 살 때 중과세 부담이 생길 수 있습니다.
취득세 중과세대상 증여받은 집 취득세 대상
“증여는 그냥 물려받는 거니까 세금이 없겠지?” 라고 생각하기 쉽지만, 실제로는 증여도 취득의 한 방식이기 때문에 취득세가 발생합니다. 특히 다주택자가 조정대상지역에 있는 집을 자녀에게 증여하는 경우, 취득세율이 무려 12%까지 올라갈 수 있습니다.
다만, 증여 당시의 주택 보유 수나 세대 구성이 1세대 2주택 이하라면 기본 세율인 3.5%가 적용되기도 하므로, 증여 전 상황을 꼼꼼히 따져봐야 합니다.
취득세 중과세대상 일시적 2주택자도 중과세 대상
기존 집을 팔기 전에 새 집을 먼저 샀다면 일시적으로 2주택자가 되는 경우도 있죠. 이런 경우에는 무조건 중과세가 적용되는 건 아니고, 일정한 조건을 만족하면 일반세율로 적용받을 수 있습니다. 조건은 다음과 같습니다.
새로 산 집으로 전입신고를 하고, 기존 집을 3년 이내에 처분하면 중과세를 피할 수 있습니다. 단, 이 조건은 양도소득세와는 다르게 적용되기 때문에 꼭 따로 확인하셔야 세금 문제에서 불이익을 피할 수 있습니다.
취득세 중과세대상 적용되지 않는 경우
모든 주택이 중과세 대상은 아닙니다. 일부는 예외적으로 주택 수에서 제외되거나, 중과 대상에서 빠질 수도 있습니다.
예를 들어,
- 공시가격 1억 원 이하의 주택
- 인구 20만 명 미만 농어촌 지역 주택
이런 주택은 일정 조건을 만족하면 중과세 대상에서 제외되기도 합니다. 즉, 투자용이 아닌 실거주 목적이거나 저가 주택의 경우에는 세 부담이 줄어드는 것입니다.
마무리
취득세 중과 여부는 정말 단순하지 않습니다. 단지 주택을 몇 채 갖고 있느냐만 따지는 게 아니라, 분양권, 오피스텔, 공동명의, 지역 조건, 증여 여부 등 다양한 요소가 영향을 줍니다.
따라서 부동산 계약 전에 반드시 본인의 상황을 객관적으로 점검하고, 필요하다면 세무사나 전문가와 상담을 받아보는 것이 좋습니다. 조금만 무심하게 넘어가면, 예상보다 훨씬 많은 취득세를 내야 하는 상황이 생길 수 있습니다. 꼼꼼히 따지고, 똑똑하게 계약하시길 바랍니다.
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