티스토리 뷰
종합부동산세, 줄여서 '종부세'라고 많이들 부르죠. 이 제도는 부동산을 많이 보유한 사람에게 더 많은 세금을 부과해 조세 형평성을 맞추고, 부동산 시장의 과열을 막기 위해 만들어졌습니다. 특히 2025년에는 종부세 관련 제도가 크게 바뀌면서 많은 관심을 받고 있는데요.
이번 글에서는 종합부동산세의 기본적인 내용부터 과세대상, 공제금액, 세율, 그리고 2025년 개정된 핵심 변경사항까지 하나하나 자세히 정리해드리겠습니다. 어려운 세금 용어는 최대한 쉽게 풀어 설명드릴 테니, 부동산에 관심 있으신 분이라면 꼭 끝까지 읽어보시길 추천드립니다.
종합부동산세 무엇인가요?
종합부동산세는 일정 기준 이상으로 주택이나 토지를 많이 가진 사람들에게 별도로 부과되는 '국세'입니다. 쉽게 말해, 부동산을 많이 보유할수록 더 많은 세금을 내야 한다는 의미죠.
이 세금은 기존의 재산세와는 별도로 부과되며, 부동산 가격 안정과 조세 형평성을 위해 2005년부터 시행됐습니다. 특히 2025년에는 납세자들의 부담을 줄이는 방향으로 크게 개편되면서, 1세대 1주택자뿐만 아니라 다주택자에게도 긍정적인 변화가 생겼습니다.
종합부동산세 과세 대상 및 기준일
종합부동산세는 매년 6월 1일 기준으로 국내에 있는 주택이나 토지를 보유한 사람에게 부과됩니다. 여기서 말하는 '보유자'란, 소유권을 가진 사람이나 세대(가구)를 뜻합니다.
- 주택 (부속토지 포함)
- 종합합산토지: 비사업용 토지
- 별도합산토지: 사업용 토지
이 부동산들의 공시가격을 합산했을 때, 각 유형별 공제금액을 초과하면 종부세가 부과됩니다.
종합부동산세 2025년 기준 공제금액 및 세율
종합부동산세는 보유한 자산의 종류와 규모에 따라 공제금액과 세율이 달라집니다. 2025년부터 적용되는 기준은 아래와 같습니다.
| 1세대 1주택자 | 12억 원 | 60% | 0.5% ~ 2.7% |
| 일반 주택 보유자 | 9억 원 | 60% | 0.5% ~ 2.7% (2주택 이하) |
| 3주택 이상 보유자 | 9억 원 | 60% | 0.5% ~ 5.0% (과표 12억 초과 시) |
| 종합합산토지 | 5억 원 | 100% | 1% ~ 3% |
| 별도합산토지 | 80억 원 | 100% | 0.5% ~ 0.7% |
과세표준 산정 방법도 알아두면 좋은데요, 다음과 같은 절차를 거칩니다.
- 보유 부동산의 공시가격을 합산합니다.
- 해당되는 공제금액을 차감합니다. (예: 1세대 1주택자 12억 원)
- 공정시장가액비율을 곱합니다. (주택은 60%, 토지는 100%)
- 최종 과세표준에 따라 누진세율을 적용합니다.
종합부동산세 2025년 주요 변경사항
2025년에는 종부세 관련해서 많은 변화가 있었는데요, 납세자 입장에서 크게 유리해진 부분들이 많습니다. 주요 내용을 정리하면 다음과 같습니다.
- 주택 기본공제액 상향
- 일반 납세자: 기존 6억 원 → 9억 원
- 1세대 1주택자: 기존 11억 원 → 12억 원
- 중과세율 폐지: 조정대상지역 2주택자의 중과세율이 없어지고, 일반 세율이 적용됩니다.
- 세부담 상한율 인하: 다주택자의 세부담 상한이 300%에서 150%로 낮아졌습니다.
- 혼인 특례 기간 연장: 1세대 2주택 특례 기간이 5년에서 10년으로 연장
- 공정시장가액비율 조정: 다주택자의 공정시장가액비율이 100% → 95%로 변경
이처럼 세부담을 줄이고, 실수요자 중심으로 과세 체계를 정비한 것이 특징입니다.
종합부동산세 다주택자 세율 및 세부담
다주택자의 경우 과세표준 구간에 따라 적용되는 세율도 달라지는데요. 2025년부터는 아래와 같은 세율이 적용됩니다.
| 0 ~ 3억 원 | 1.2% |
| 3억 ~ 6억 원 | 1.6% |
| 6억 ~ 12억 원 | 2.2% |
| 12억 ~ 50억 원 | 3.6% |
| 50억 원 초과 | 6.0% |
또한, 세부담 상한제도 바뀌었습니다. 전년도에 비해 세금이 최대 150%까지만 증가할 수 있게 조정됐는데요, 이전 300% 상한보다 훨씬 납세자에게 유리한 구조로 바뀐 셈입니다. 법인이 주택을 보유한 경우에는 2.7%~5.0%의 고정 세율이 적용됩니다.
종합부동산세 과세대상 및 고지세액
이번 개편으로 종부세를 내야 하는 사람의 수도 크게 줄어들었고, 전체 고지세액도 감소했습니다.
| 2022년 | 약 131만 명 | 약 7조 5천억 원 |
| 2025년 | 약 54만 8천 명 | 약 5조 원 |
2022년에 비해 무려 76만 2천 명이 종부세 대상에서 제외됐고, 고지세액도 2조 5천억 원이나 줄어들었는데요. 이는 실수요자 중심의 세제 개편 결과라고 볼 수 있습니다.
기타 알아두면 좋은 사항들
이번 개편에서는 단순히 세율이나 공제액뿐 아니라, 다양한 제도도 함께 바뀌었습니다. 대표적으로 다음과 같은 항목들이 있는데요.
- 합산배제 대상 확대
- 공공주택사업자가 소유한 지분 적립형 분양주택
- CR리츠가 2024년 3월 28일~2025년 12월 31일 사이에 취득한 수도권 외 미분양 주택
- 소형 신축주택 혜택
- 2027년까지 취득한 소형 신축주택은 주택 수에서 제외되어 종부세 부담을 줄일 수 있습니다.
이런 예외 규정을 잘 알아두면 절세 전략에도 큰 도움이 됩니다.
마무리
2025년 종합부동산세는 전체적으로 보면 '완화'된 방향으로 바뀌었습니다. 특히 1세대 1주택자뿐만 아니라, 다주택자, 법인 보유자에게도 일정 부분 부담을 줄여주는 개편이 이뤄졌죠.
✅ 핵심 요약
- 과세 대상: 2025년 6월 1일 기준 국내 주택·토지 보유자
- 공제금액:
- 1세대 1주택자: 12억 원
- 일반 주택 보유자: 9억 원
- 종합합산토지: 5억 원
- 별도합산토지: 80억 원
- 세율: 주택 0.5~3%
- 과세대상 인원 및 세액 감소:
- 2022년: 131만 명, 7.5조 원
- 2025년: 54.8만 명, 5조 원
함께 보시면 좋은 글
